Die Mietausfallversicherung – professioneller Schutz für kleines Geld

Die Mietausfallversicherung sichert Vermieter gegen finanzielle Verluste durch ausbleibende Mietzahlungen sowie oftmals auch gegen durch Mieter verursachte Sachschäden ab. Eigenen Einkommenslücken und unerwünschten Kosten können Vermieter damit umfassend entgegenwirken – für einen vergleichsweise geringen Versicherungsbeitrag. Eine Mietausfallversicherung ist bereits ab 99 € pro Jahr erhältlich.

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Die Mietausfallversicherung greift, wenn der Mieter nicht zahlt.

Wer sich dazu entscheidet, sein Haus oder seine Wohnung zu vermieten, macht dies in der Regel, um sich eine zuverlässige Einkommensquelle zu schaffen. Doch was, wenn die Miete nicht gezahlt wird und dadurch ein Mietausfallschaden entsteht?

Wenn sich der anfänglich nette Mieter als Mietpreller herausstellt oder durch unsachgemäße Nutzung sogar Sachschäden verursacht, aber nicht bezahlt, wird die Einkommensquelle schnell zu einem schwerwiegenden Kostenfaktor. Oftmals bleibt dem Vermieter dann nur noch die langwierige Räumungsklage vor Gericht und eine Renovierung der Wohnung.

Jedoch gibt es eine Möglichkeit, sich vor ungeplanten Einkommenseinbußen schon im Vorhinein zu schützen: die Mietausfallversicherung.

Was ist eine Mietausfallversicherung und wie funktioniert sie?

Stoppt der Mieter die Mietzahlungen, erlebt der Vermieter ohne Mietschutz schnell hohen Verlust.

Mit einer Mietausfallversicherung kann sich ein Vermieter gegen finanzielle Verluste durch fehlende Mietzahlungen absichern. Einige Versicherungsmodelle inkludieren darin auch einen Schutz gegen Sachschäden und sogar einen Rechtsschutz.

Zahlt ein Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht, bietet der klassische Mietausfallschutz dem Versicherten finanziellen Ausgleich: Die Summe der nicht gezahlten Mieten wird durch den Versicherer an den Vermieter ausgezahlt. Sein Risiko, durch ausbleibende Mietfortzahlungen gravierende Einkommenseinbußen zu erleiden, kann der Vermieter durch die Versicherung so vollständig abwenden. Ein finanzieller Engpass des Mieters verursacht nach Abschluss einer Mietausfallversicherung so keinen finanziellen Engpass für den Vermieter.

Die „Mietnomadenversicherung“ – was unterscheidet sie von der Mietausfallversicherung?

Eine klassische Mietausfallversicherung springt ein, wenn die Zahlungen des Mieters, z. B. die Miete oder Nebenkosten, ausbleiben oder Sachschäden, die z. B. durch eine Verwahrlosung der Wohnung entstehen, nicht bezahlt werden. Eine Mietnomadenversicherung ist ein anderes Wort für die gleiche Leistung und nimmt inhaltlich Bezug auf eine bei Vermietern besonders unbeliebte Gruppe von Mietern, bei denen die Mietausfallversicherung überdurchschnittlich oft zum Einsatz kommt: den Mietnomaden.

Mietnomadenversicherung & Mietausfallversicherung: Schutz vor Mietausfall und Sachschäden

Im Volksmund spricht man daher bei einer Versicherung mit kombiniertem Schutz vor Sachschäden und Mietausfällen oft von einer Mietnomadenversicherung. Jedoch sind es natürlich nicht nur Mietnomaden, die ihre Mietzahlungen einstellen und/oder Sachschäden am Mietobjekt verursachen und dem Vermieter so Probleme bereiten. So handelt es sich bei einer Mietnomadenversicherung weiterhin um eine Mietausfallversicherung, die durch ihren guten Leistungsumfang auch vor finanziellen Verlusten durch Mietnomaden und ihren typischen Verhaltensweisen sowie anderen problematischen Mietern schützt.

Aufgrund der Nachfrage erweitern viele Versicherer ihr Angebot des Mietausfallschutzes um einen weiteren Baustein im Versicherungspaket und bieten so umfassenden Schutz, wenn es um zahlungsunwillige Mieter geht: Sie übernehmen neben Mietausfällen auch die Absicherung bei Sachschäden, die der Mieter am Mietobjekt verursacht. Das Gesetz (§ 543 BGB) beschreibt hier den Fall, wenn „die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet“ wurde. Gemeint sind mutwillige oder fahrlässige Beschädigungen, die durch einen Mieter herbeigeführt aber nicht bezahlt wurden.

Eine Mietnomadenversicherung kann vor folgenden potenziellen Kostenpunkten schützen:

• Mietausfällen
• Sachschäden
• Kosten bei einem Rechtsstreit

Für wen ist eine Mietausfallversicherung besonders sinnvoll?

Eine Mietausfallversicherung ist prinzipiell für alle Vermieter und Verwalter sinnvoll, die es sich nicht leisten können oder wollen, auf schuldig gebliebenen Mietzahlungen oder Kosten für Sachschäden, die ein nicht-solventer Mieter verursacht, sitzen zu bleiben.

Private Vermieter profitieren besonders vom Mietausfallschutz

Besonders hervorheben kann man den Nutzen einer Mietausfallversicherung mit Schutz bei Sachschäden für private Vermieter. Denn auch, wenn der Vermieter noch so viel Sorgfalt bei der Auswahl eines potenziellen Mieters walten lässt, es ist schwer möglich, zukünftige Entwicklungen mit Sicherheit voraus zu sagen. Mit dem Abschluss einer Mietnomadenversicherung steht im Ernstfall zumindest nicht die Existenz des Vermieters durch Einkommensverlust auf dem Spiel. Es empfiehlt sich also ein Tarif mit Abdeckung der Sachschäden.

Die Mietausfallversicherung sichert die finanzielle Situation des privaten Vermieters

Gerade private Vermieter sind oftmals auf die Mieteinnahmen als Einkommensquelle angewiesen. Denn mit diesen Einnahmen werden häufig Kreditverpflichtungen und Instandhaltungskosten der Immobilie abgedeckt. Wiederum andere bestreiten von dem Geld ihren Lebensunterhalt. Fallen die Einnahmen plötzlich weg, stehen Vermieter ohne Schutz schnell vor einem finanziellen Desaster. Die Existenzgrundlage gerät ins Wanken.

Für keinen Vermieter voraussehbar: Mietausfall hat viele Gründe

Schicksalsschläge können Mieter zahlungsunfähig machen – die Mietausfallversicherung schützt den Vermieter

Schicksalsschläge wie Jobverlust, Krankheit oder Scheidung, die erhebliche finanzielle Einbußen mit sich ziehen, können leider jeden treffen. Der Bonitätsnachweis zu Beginn des Arbeitsverhältnisses entpuppt sich dann schnell als bloße Momentaufnahme und nicht, wie erhofft, als Prognose für die Zukunft.

Neben zahlungsunfähigen Mietern stellen die zahlungsunwilligen ebenfalls ein großes Problem für Vermieter dar. Mietnomaden legen es bewusst darauf an, Vermieter zu täuschen, um ihr Vertrauen zu gewinnen und sie dann zu betrügen. Im Betrug sind sie geübt und scheuen auch vor Dokumentfälschung nicht zurück.

Insgesamt ist es nahezu unmöglich, schlechte Erfahrungen mit Mietern gänzlich auszuschließen. Selbst langjährige Mietverhältnisse schützen nicht vor Mietausfall. Jedoch ist es möglich, sich für alle Fälle abzusichern, um zumindest die Auswirkungen eines Ernstfalls weiterhin selbst bestimmen zu können.

Bietet die Mietkaution nicht schon genug Schutz vor Mietausfall?

Natürlich können Vermieter von ihren Mietern eine Mietkaution verlangen, und diese zur Regulierung von Schäden und Mietrückständen nutzen. Das Problem: Oftmals deckt sie die anfallenden Kosten durch zahlungsunfähige oder zahlungsunwillige Mieter nur zum Teil ab. Der Restbetrag muss zunächst aus eigener Tasche bestritten werden. Dazu kommen in der Regel Gerichts- und Anwaltskosten.

3 Nettokaltmieten – die Höhe einer Kaution ist deutlich begrenzt

Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Für Sach- oder Mietausfallschäden, die über diesen gesetzlich festgelegten Kautionsbetrag hinausgehen, trägt der Vermieter das wirtschaftliche Risiko und muss für die Behebung von Schäden oder das Aufkommen von Mietrückständen im Zweifelsfall aus eigener Tasche zahlen. Dazu kommt: eine Räumungsklage dauert in der Regel zwischen 6 und 12 Monate. So lange muss der Vermieter also auf die Mieteinnahmen der entsprechenden Wohnung verzichten. Die Zeit und die Kosten, die er im Zweifelsfall benötigt, um eine Renovierung der beschädigten Wohnung durchzuführen, kommen noch hinzu.

Beispiel: Mietausfall und Sachbeschädigung in Köln

3 Zimmer, 90 qm, 780,- Nettokalt – Kostenaufstellung

Mietausfall – 6 Monatsmieten: 4680 €

Nebenkosten – 6 Monatsmieten: 1200 €

Rechtsanwalt (ohne Rechtsschutzversicherung): 2800 €

Reinigung/ Beseitigung von Vermüllung / Mietausfall durch Beseitigung von Sachschäden: 2400 €

Neue Küche durch Inventarschaden: 3100 €

Abzüglich Kaution – 3 Monatsmieten: -2340 €

Schaden = 11.840 € 

Mit einer Mietausfallversicherung als Absicherung können sich Vermieter gegen Risiken schützen, die die Summe von drei Nettokaltmieten der Mietkaution übersteigen. So bleiben sie zu jeder Zeit auf der sicheren Seite.

Wie teuer ist eine Mietausfallversicherung und wann lohnt sie sich?

Eine Mietausfallversicherung inklusive Schutz bei Sachschäden ist ab 99 € pro Jahr erhältlich. Das sind umgerechnet 8,25 € pro Monat für ein umfassendes Leistungsangebot.

Leider noch immer Fakt: Ein Vermieter kann den finanziellen Hintergrund eines potenziellen neuen Mieters nur eingeschränkt prüfen. Selbst die Vorlage von Nachweisen, wie Verdienstbescheinigungen, Arbeitsvertrag oder Schufaauskunft bestätigen die Zahlungsfähigkeit des Mieters nur für den Moment des Einzugs.

Dazu kommt, dass der Vermieter sich mit dem Verlangen von Dokumenten wie einem Arbeitsvertrag in eine rechtliche Grauzone begibt. Wirkliche Sicherheit für die Zukunft ergibt sich daraus sowieso nicht – denn Lebensumstände können sich von einem auf den anderen Tag ändern. Nur die Mietausfallversicherung, erhältlich ab einem Jahresbeitrag von 99 €, ist eine vertraglich gesicherte Zahlungsgarantie für die Zukunft. Die Kosten richten sich nach der gewählten Versicherungssumme, sowie der Höhe der Selbstbeteiligung.

Häufig hinterlassen Mieter beim Erstkontakt einen positiven Eindruck, und zahlen zunächst pünktlich ihre Miete. Doch auf einmal verliert der eigentlich zuverlässige Mieter seinen Arbeitsplatz, Geld durch eine Scheidung, oder gerät aus sonstigen Gründen in eine wirtschaftliche Notlage. Die Mietzahlungen fallen aus.

In anderen Fällen ist es reines Kalkül, einen gutgläubigen Vermieter zu finden, der um seine rechtmäßige Miete geprellt werden kann. Hat man es mit einem solchen Mieter zu tun, liegt der Verdacht nahe, dass es sich um einen Mietnomaden handelt.

Die Vorteile einer Mietausfallversicherung im Überblick:

Aufgrund der mieterfreundlichen Rechtsprechung in Deutschland ist es nicht so einfach möglich, ein Mietverhältnis bei ausbleibenden Mietzahlungen zu beenden. Die Kündigung des Mietverhältnisses muss vom Vermieter zunächst in langwierigen Gerichtsprozessen durchgesetzt werden.

Nicht weniger schwierig gestaltet sich häufig das Einklagen der ausstehenden Mietzahlungen oder die Regulierung von Sachschäden, welche durch Mietnomaden verursacht werden. Wohnungsvermieter mit einer Versicherung gegen Mietausfälle erhalten hier schnell und unbürokratisch eine Zahlung, auf die sie ansonsten viele Wochen oder Monate warten müssten.

• Finanzielle Planungssicherheit aufgrund abgesicherter Einnahmen
• Schnelle Hilfe ohne bürokratischen Aufwand bei Vorlage der Police
• Ausgleichszahlung über einen längeren Zeitraum möglich
• Kostenloser Bonitätscheck der Mieter im Vorfeld
• Versicherungssumme nach Bedarf wählbar

Wann zahlt die Mietausfallversicherung?

Die Mietausfallversicherung bietet Versicherungsschutz und zahlt zuverlässig, sobald der Leistungsfall eingetreten ist. Letzterer liegt vor, wenn der Mieter trotz schriftlicher Aufforderung des Vermieters unter Wahrung einer Fristsetzung die vereinbarten Mietzahlungen schuldig bleibt und/oder selbstverursachte Schäden am Mietobjekt nicht behebt oder kostenpflichtig beheben lässt.

Des Weiteren muss das Mietverhältnis bzw. der Vertrag gekündigt worden sein, üblicherweise einer der ersten Handlungen jedes Vermieters bei Mietausfall. Die Voraussetzung ist jedoch auch dann erfüllt, wenn der Mieter selbst den Mietvertrag kündigt.

Entsteht ein Mietausfall durch Leerstand der Immobilie, ist dies durch eine Mietausfallversicherung in den meisten Fällen nicht abgesichert.

Alle Voraussetzungen für eine Zahlung durch die Mietausfallversicherung im Blick:

• Mieter hat die Mietzahlungen eingestellt
• und/oder das Mietobjekt wurde beschädigt
• der Mieter kommt der Aufforderung nicht nach, die offenen Kostenansprüche zu erfüllen
• die Kündigung des Mietvertrages  – durch den Mieter ODER den Vermieter
• die Kaution reicht zur Regulierung der Ansprüche nicht aus

Welche Leistungen kann der Vermieter im Schadensfall erwarten?

Die Leistungen einer umfassenden Mietausfallversicherung beschränken sich nicht lediglich auf einen Zahlungsausgleich bei Mietrückständen. Sie umfasst Schutz bei weitergehenden Risiken, die Vermieter bei säumigen Mietern erwarten können.

• Mietrückstände
• Ausbleibende Nebenkostenzahlungen
• Renovierungskosten
• Aufräumarbeiten
• Desinfektion der Wohnung
• Rechtsverfolgungskosten (um gerichtliche und außergerichtliche Ansprüche durchzusetzen)
• Wiederherstellung der Wohnungsausstattung

Diese 3 Versicherungen für Haus- und Wohnungseigentümer sind außerdem lohnenswert:

• Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung: Die Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer fängt Schäden an Dritten auf, die durch bauliche Instandhaltung, Mängel oder die Verletzung der Räum- und Streupflicht, Beleuchtungspflicht oder Reinigungspflicht entstehen können.
• Wohngebäudeversicherung: Bei einer Gebäudeversicherung sind Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel versichert.
• Rechtschutzversicherung: Die Rechtschutzversicherung übernimmt Anwaltsgebühren, Sachverständigenhonorare, Gerichtskosten und die Kosten einer Zwangsvollstreckung.  Auch Folgekosten durch Streitigkeiten mit dem Mieter können von der Rechtschutzversicherung übernommen werden.
• Eine private Haftpflichtversicherung des Mieters: Ohne die private Haftpflicht kann die Solvenz des Mieters gefährdet sein. Um diesem Fall vorzusorgen, sollte der Mieter dem Vermieter gegenüber eine private Haftpflichtpolice vorweisen können.

Diese Praxistipps helfen Vermietern beim reibungslosen Vermieten

Wer seine Immobilie vermieten möchte, tut gut daran, sich vorher genau zu informieren. Schließlich handelt es sich bei der Mietsache um eine Wertanlage. Um böse Überraschungen zu vermeiden und nicht mit zusätzlichen Kosten belastet zu werden, einige Stichpunkte dazu, worauf man als Vermieter achten sollte:

✔ Die richtige Immobilie finden

✔ Den passenden Mieter finden

✔ Worauf achten beim Wohnungsbesichtigungstermin?

✔ Der wasserdichte Mietvertrag

✔ Die Absicherung der Immobilie

✔ Die Versteuerung der Mieteinnahmen

Alle wichtigen Informationen, Tipps und Tricks erhalten Sie diesem Vermieter-Ratgeber.

Schutz vor Mietnomaden: Mit diesen 6 Tipps finden Vermieter den passenden Mieter

1. Einen Fragenkatalog nutzen und die Richtigkeit der Angaben vom Mietinteressenten unterzeichnen lassen
2. Persönliche Angaben durch Vorlage eines Ausweisdokuments prüfen (Kopien können zu leicht gefälscht werden!)
3. Einen Bonitätsnachweis des Mietinteressenten durch einen anerkannten Anbieter verlangen
4. Eine unterschriebene Mietschuldenfreiheitsbestätigung des bisherigen Vermieters verlangen
5. Mit einer Mietnomadenversicherung potenziellen finanziellen Schaden schon im Vorhinein in Grenzen halten
6. Künftige Mieter erst nach sorgfältiger Prüfung aller Unterlagen auswählen – Sympathie kann täuschen!